Les séquences d’une construction

« Réaliser une opération de construction nécessite, dès la phase décisionnelle, pendant les études et les travaux, ainsi qu’à la mise en service, l’accomplissement de nombreuses tâches à caractère technique, administratif ou financier » – Jacques Armand & Yves Raffestin

Il convient donc d’énoncer les principales séquences qui définissent le fil conducteur d’une opération de construction. Ces principes fondamentaux vont de pair avec la complexité et la taille du projet,  pour l’édification d’une habitation – ce qu’est principalement l’Earthship – elles sont plus simples, demandent moins d’intervenants, ces derniers jouant plusieurs, voire la totalité des rôles. Car comme le propose Michael Reynolds, il s’agit souvent de choisir un modèle – comme c’est le cas pour la majorité des maisons individuelles en France – en ajustant les options et finitions possibles.

Aussi il faut distinguer le marché public, plus strict, parfois technocrate, du marché privé – ce qui est principalement notre cas – mais autant que faire se peut, il est plus simple de retirer des règles que le contraire.

À fin de présentation, nous citerons le remarquable travail de Jacques Armand et Yves Raffestin dans leur ouvrage 120 séquences pour mener une opération de construction¹, agrémenté de nos commentaires.

Commençons par le lexique :

« La maîtrise d’ouvrage (MOA), aussi dénommée maître d’ouvrage est l’entité porteuse d’un besoin, définissant l’objectif d’un projet, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Le résultat attendu du projet est la réalisation d’un produit, appelé ouvrage.

La maîtrise d’ouvrage est à l’origine de l’idée de base du projet et représente, à ce titre, les utilisateurs finaux à qui l’ouvrage est destiné. » – Wikipédia

  • Le Maître d’ouvrage :

Dans notre cas, si on résume, le maître d’ouvrage c’est le client, c’est vous qui faites construire.

  • L’Assistant à maîtrise d’ouvrage  :

Dans notre cas, cette mission est assurée par Earthship Biotecture, c’est également une mission que nous proposons.

« L’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO ou AMOA) a pour mission d’aider le maître d’ouvrage à définir, piloter et exploiter le projet. L’assistant a un rôle de conseil et/ou d’assistance, et de proposition, le décideur restant le maître d’ouvrage. Il facilite la coordination de projet et permet au maître d’ouvrage de remplir pleinement ses obligations au titre de la gestion du projet en réalisant une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage. » – Wikipédia

« L’économiste de la construction a un rôle dans toutes les phases de la réalisation d’un bâtiment. Il est principalement chargé de l’estimation financière de celui-ci. » – Wikipédia

  • L’économiste de la construction :

Dans notre cas, comme chez la plupart des constructeurs « clé en main », ce rôle est assuré par Earthship Biotecture, c’est aussi une mission que nous proposons.

  • Le Maître d’œuvre :

Idem, chez un constructeur c’est de nouveau l’interlocuteur unique qui détient ce rôle, nous proposons également cette mission.

« La maîtrise d’œuvre (souvent abrégée MOE ou ou Moe ou moe) est la personne ou l’entité choisie par le maître d’ouvrage pour la réalisation, soit la mise en œuvre d’un projet dans les conditions de délais, de qualité ainsi que de coûts fixés par ledit projet, le tout conformément à un contrat ou un cahier des charges. » – Wikipédia

Bien, vous connaissez maintenant mieux les différents acteurs, passons aux séquences :

  • Études préalables

« Lors des études préalables, le maître d’ouvrage décide de l’opération à lancer et s’interroge sur sa définition, son contenu, sa localisation, son opportunité, son mode de financement.

Cette phase est pleinement de la responsabilité du maître de l’ouvrage, assisté éventuellement d’un conducteur d’opération ou d’un assistant à la maîtrise d’ouvrage. »

La réflexion initiale conduira à choisir un Design qui sera soit :

  • dessiné par Earthship Biotecture pour un Earthship « officiel » – moitié prix pour les étudiants de l’Académie
  • dessiné par un constructeur ou un architecte ou encore par vous même en s’inspirant des modèles officiels, on parle alors d’Earthship Inspiré

La durée des études et des travaux sera mise en évidence, ainsi qu’une enveloppe budgétaire, même sommaire.

La localisation du terrain devra prendre en compte les besoins :

  • d’écoles et de centre de formation
  • de commerces
  • d’équipements sportifs, culturels, lieux de culte
  • d’équipements sociaux, de santé, de sécurité
  • de se déplacer
  • d’œuvrer dans un emploi

La concordance du projet sera vérifiée avec les règles d’urbanisme auprès des élus locaux, le Design doit-il être adapté à un Plan Local d’Urbanisme ou à une zone classée ?

La viabilité d’autres points sera analysée :

  • Assainissement individuel, phytoépuration, etc.
  • Risque d’inondation, montée des eaux
  • Nature du sol, portance et niveau de la nappe phréatique
  • Création d’accès au site

L’enveloppe financière prévisionnelle comprend :

  • le coût du terrain – éventuel achat de mitoyenneté, frais d’agent, de géomètre, de notaire, etc.
  • la taxe d’aménagement – voir simulateur
  • le coût des équipements du terrain – nettoyage, terrassements, assainissement, accès et stationnement, espaces verts, etc.
  • le coût de la construction
  • les frais d’études – maître d’œuvre, architecte, géomètre, bureaux d’étude, etc.
  • les frais administratifs et financiers – coût du crédit, impôts fonciers, frais d’assurance

La recherche de financement se fera en s’adressant aux banques, voire sur fonds propres.

Les points ci-dessus déterminent la faisabilité de l’opération, bien, tout est bon, il est temps d’acheter le terrain, avec clauses éventuelles. Il est conseillé de mettre une clause d’acceptation du permis de construire à venir.

  • Programme

« Il appartient au maître de l’ouvrage, après s’être assuré de la faisabilité et de l’opportunité de l’opération envisagée d’en définir le programme, et d’en arrêter l’enveloppe financière prévisionnelle.

Il doit aussi, dans cette phase, définir le processus de construction.

La plupart des litiges importants prennent leur source dans l’ignorance des décisions qui sont à prendre durant cette phase. »

Le processus de construction doit être clair dès le départ, on s’orientera au choix sur une autoconstruction accompagnée, une maîtrise d’œuvre et des entreprises spécialisées – rare dans notre cas – ou une opération clé en main par un intervenant unique. Le cas de l’autoconstruction fait l’objet d’information dans une autre section de ce site.

Le programme, dans notre cas, est simple et déjà établi puisqu’il s’agit de choisir un modèle avec ses options et finitions. Dans le cas d’un Earthship « sur mesure » les 6 principes cadrent les choix qui par définitions ne changeront pas drastiquement le Design.

Il en est de même pour l’enveloppe financière prévisionnelle.

  • Désignation de la maîtrise d’œuvre

« Les marchés de maîtrise d’œuvre sont soumis, soit au droit privé, soit au droit public. Dans le premier cas, le maître de l’ouvrage est libre de choisir la maîtrise d’œuvre comme il le souhaite et en s’inspirant des procédures des marchés publics. Dans le second cas, le maître de l’ouvrage est soumis à certaines procédures destinées à faire respecter le principe fondamental de mise en compétition des candidats à la commande publique. »

Ici le choix se limite à Michael Reynolds et à quelques maîtres d’œuvre et architectes proches des domaines de l’écoconstruction, voire ayant suivi le cursus de formation de l’Académie Earthship.

Un document « marché » est établi et signé pour stipuler les conditions administratives et techniques du chantier.

  • Marchés d’études

« Le marché de maîtrise d’œuvre constitue le principal marché d’études, mais il n’est pas le seul (la prestation et la mission du programmiste ont déjà été examinées).

Il faut dans cette phase en faire de même pour le contrôleur technique, le coordonnateur, les techniciens chargés des études de sol, de l’implantation, de l’acoustique, de l’architecture d’intérieur, de l’aménagement du paysage, etc. »

En ce qui nous concerne il n’y a quasiment pas de marché d’étude autre que le principal.

  • Esquisses

« L’esquisse, effectuée par le concepteur, constitue la première étape de la réponse architecturale et technique au programme. C’est sa traduction graphique. Elle permet l’instauration d’un dialogue entre le maître de l’ouvrage et son maître d’œuvre. Les adaptations sont encore possibles dans cette phase, alors qu’elles seront difficiles dans les phases suivantes. »

Dans notre cas, l’esquisse est simplifiée puisqu’il s’agit du choix d’un modèle. Les modes opératoires et les matériaux sont précisés, les options et les finitions également.

  • Avant-projet

« À partir de l’esquisse, les choix fondamentaux, tant architecturaux que techniques, doivent être définitivement arrêtés dans cette phase avant-projet au cours de laquelle est décidé le choix du parti à prendre et de son insertion dans le site. Elle doit permettre de confirmer l’estimation financière des travaux »

Dans notre cas, encore une fois, l’avant-projet est simplifié par le choix du modèle. Les choix architecturaux et techniques sont arrêtés au niveau structurel, fonctionnel et au niveau du confort acoustique recherché, la Notice descriptive sommaire est établie, c’est le récapitulatif des choix et options.

En ce qui concerne la reconnaissance de sol on pourra lancer un sondage pour valider les choix techniques, on fera appel à un énergéticien ou un géobiologue pour valider l’implantation et définir le point de mise à la Terre.

En ce qui concerne la viabilité, on prendra contact avec les différents services publics au besoin.

  • Permis de construire

« Le permis de construire est l’autorisation par laquelle la puissance publique contrôle l’édification des constructions, la modification des constructions existantes, les reprises de gros œuvre, la surélévation, les modifications des façades.

Le Code de l’urbanisme réglemente l’obtention de cette autorisation administrative préalable qu’est le permis de construire. »

La demande de permis de construire est établie, en fonction du projet, suivant le formulaire Cerfa correspondant et comporte plans, vues et coupes du modèle, l’attestation de prise en compte de la règlementation thermique – RT2012 -, la validation de l’étude d’assainissement par le Service Public d’Assainissement Non Collectif, etc.

L’instruction du permis est dans le cas général de deux mois. Suite à la notification de l’obtention du permis il y a une obligation de poser un panneau d’affichage. Ce panneau donne le point de départ d’un délai supplémentaire de deux mois durant lequel les tiers peuvent contester l’autorisation d’urbanisme.

  • Projet

« À partir de l’interprétation des données recueillies lors des phases précédentes et sur les bases de l’avant-projet, le projet doit définir :

  • les principes de construction, structure et fondations ;
  • les dispositions et principes d’équipements ;
  • la nature et la qualité des matériaux envisagés ;
  • les modalités opérationnelles et les délais d’exécution. »

Dans notre cas, les modes constructifs, les détails de préfabrications, de dimensionnement, les équipements techniques sont déjà bien établis dans la Notice descriptive sommaire issue du choix du modèle. Tout est spécifié en détail et par localisation dans un document exhaustif.

  • Consultation des entreprises

« L’organisation de la consultation et la transmission du dossier de consultation des entreprises (DCE) permettent à ces dernières de présenter leurs offres.

La qualité du travail de préparation facilitera l’analyse des offres.

Il faut distinguer le domaine des marchés publics soumis à une réglementation très stricte de celui des marchés privés dont l’organisation n’est soumise qu’aux propres règles que l’on s’est fixé. »

Dans notre cas nous seront rarement confrontés à la consultation d’entreprise, nous sommes plutôt sur une intervention unique de type « clé en main ».

  • Offres et marchés

« Cette phase offres et marchés doit permettre de vérifier les offres, de les classer en fonction de critères préétablis, de mettre au point l’offre (ou les offres) retenue par le maître de l’ouvrage. Le maître d’œuvre doit assister le maître de l’ouvrage pour l’attribution du (ou des) marché et pour la rédaction des documents contractuels. »

Idem, nous ne seront pas confrontés à cette phase de consultation, néanmoins le marché de l’intervenant unique est signé et reprend de manière exhaustive les éléments techniques, administratifs et financiers du projet.

  • Préparation du chantier

« La préparation du chantier s’accomplit simultanément au sein de l’équipe maîtrise d’œuvre et à l’intérieur de l’entreprise (ou des entreprises). Elle fait l’objet de réunions de coordination permettant de faire la synthèse nécessaire à une réalisation cohérente de l’ouvrage. »

Dans notre cas, la coordination technique, la gestion des sous-traitants, l’implantation des ouvrages, des réseaux, la production des plans d’exécution, l’installation de chantier, l’hygiène et la sécurité et les réunions sont autant de points simplifiés par une intervention unique sur un modèle préétabli, les échanges seront internes à l’entreprise et, dans une moindre mesure, avec le client.

  • Planification du chantier

« L’établissement du calendrier des travaux et de l’échéancier des versements d’acomptes permettent au maître de l’ouvrage et à l’équipe de maîtrise d’œuvre de prévoir, de diriger et de coordonner les travaux dans de bonnes conditions. De la qualité de ces documents dépendra la bonne marche du chantier. »

Idem, pour cette phase de préparation, l’organigramme du chantier, les vérifications et plannings sont simplifiés par le fonctionnement interne de l’intervenant unique.

  • Gestion administrative et technique du chantier

« Cette phase regroupe l’ensemble des tâches administratives et techniques à accomplir au début, pendant et à la fin des travaux. »

Dans notre cas, plutôt de faible importance et de complexité, la gestion est simple et interne à l’entreprise.

  • Gestion financière du chantier

« Cette phase regroupe toutes les tâches ayant une influence sur la gestion financière du chantier : compte prorata, ordre de service, situations de travaux, travaux modificatifs, etc.

La plupart des différents ayant toujours un aspect financier, cette phase doit être abordée avec rigueur. »

Idem, pour cette phase de chantier, la gestion est simple et interne à l’entreprise, les échanges se font entre elle et le client.

  • Réception des travaux

« La réception marque le point d’aboutissement de la période d’exécution des travaux et le point de départ des diverses périodes de garantie, ainsi que de l’exonération des vices apparents.

La réception devrait surtout être considérée comme la date de naissance de l’ouvrage. Cette phase est primordiale : les partenaires étant à « la veille » de se séparer, s’il y a eu litiges sur le chantier ceux-ci ressortent à ce moment là.

Désormais, le maître de l’ouvrage est gardien de son ouvrage. »

Cette séquence comprend la remise des documents utiles et nécessaires à la vie et au bon fonctionnement de l’ouvrage, un nettoyage du chantier, l’intervention du service public pour le contrôle des ouvrages le concernant ainsi que la réception du chantier, acte qui transfert la garde et la responsabilité de l’ouvrage.

  • Achèvement du marché

« Après la réception, un certain nombre de démarches sont à entreprendre afin de procéder à l’achèvement du marché – études et travaux- et clore ainsi administrativement et financièrement l’opération. »

Dans notre cas, il s’agira principalement du paiement final à l’entreprise.

  • Vie de l’ouvrage

« Dans la plupart des montages d’opérations, il est prévu la remise de l’ouvrage au gestionnaire au cours de la période qui suit immédiatement la réception.

Le gestionnaire doit alors souscrire des assurances et passer un certain nombre de contrats, avant la mise en service, en pensant qu’il faudra les renouveler pendant toute la vie du bâtiment et les faire évoluer pour assurer en permanence un fonctionnement normal. »

Dans notre cas, il s’agit simplement d’expliquer le fonctionnement du bâtiment, l’entretien et la maintenance qu’il nécessite.


(1) Publication du Moniteur (Éditions Le Moniteur), Paris, 1993